Em todos esses anos em que acompanho de perto questões de locação, vejo como a caução de aluguel ainda é motivo de dúvida e até insegurança entre proprietários e inquilinos. Se por um lado representa uma forma de proteger quem oferece o imóvel, por outro pode parecer pesada ou mesmo injusta para quem busca um lugar para morar. Este artigo é justamente para esclarecer os principais pontos, evitar aborrecimentos e dar mais segurança nas negociações – seja você locador ou locatário.
O que é caução na locação e por que ela existe?
A caução nada mais é do que uma garantia solicitada por quem aluga o imóvel ao futuro inquilino. O objetivo? Cobrir eventuais prejuízos por inadimplência, danos não cobertos pelo contrato, ou até pendências de contas, caso aconteçam. Pensando de forma prática, a caução traz resguardo para o proprietário e, ao mesmo tempo, permite que o pretendente conquiste o direito ao uso do imóvel mesmo sem ter um fiador.
Proteger ambos os lados, esse é o papel real da garantia locatícia.
Como a Lei do Inquilinato define a caução?
Nas minhas pesquisas e atuação, sempre ressalto que a legislação brasileira é clara quanto ao uso da caução. Segundo a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, a garantia pode ser feita de três maneiras principais:
- Depósito em dinheiro
- Bens móveis (como automóveis)
- Imóveis (propriedades apresentadas como forma de garantia)
Por experiência, o depósito em dinheiro ainda é o mais utilizado, principalmente quando se trata de aluguel de quartos, kitnets ou apartamentos compartilhados, setores em que o WebQuarto atua fortemente.
Outro ponto fundamental, previsto na Lei do Inquilinato, é que esse valor não pode superar três vezes o valor do aluguel mensal. O objetivo é evitar abusos e beneficiar negociações mais justas para ambas as partes.
Principais modalidades de caução permitidas
Apesar do depósito em dinheiro ser o mais corriqueiro, é interessante entender, com base na legislação, as outras possibilidades de garantia que citei antes. Vou detalhar cada uma para que você, tanto inquilino quanto proprietário, tenha mais argumentos ao negociar:
Depósito-caução em dinheiro
Consiste no depósito, em uma caderneta de poupança, do equivalente a até três aluguéis mensais. Importante notar: esse valor permanece sob responsabilidade do proprietário, mas deve ser devolvido com correção dos rendimentos da caderneta de poupança ao final do contrato, caso não haja pendência.
Vejo, na prática, que muitos inquilinos esquecem de solicitar o comprovante desse depósito, o que pode gerar problemas futuros. Sempre oriento a checagem desse detalhe no momento da assinatura.
Bens móveis
Raramente presenciei a entrega de automóveis, eletrônicos ou obras de arte como forma de caução, mas a lei permite. Aqui, normalmente, é necessário avaliar o valor de mercado do bem e documentar, em contrato, toda a situação do objeto oferecido. Reforço sempre: registrar documentos em cartório e tirar fotos facilita a devolução sem discussões.
Imóveis
Já utilizei esse modelo em algumas ocasiões: um imóvel próprio do locatário ou de terceiros é apresentado como garantia. Claro que exige maior formalidade, levantamento de documentação, provas de titularidade e registro em cartório. Normalmente, este formato é mais comum em contratos comerciais e de alto valor.
Qual é a diferença entre caução, fiador e seguro fiança?
Vejo muitos confundindo garantia caução com outras modalidades. Basicamente, podemos comparar assim:
- Caução: valor ou bem entregue pelo inquilino, regulado em lei, normalmente devolvido ao término do contrato se tudo estiver correto.
- Fiador: uma terceira pessoa se responsabiliza por eventuais inadimplências e danos.
- Seguro fiança: contratação de seguro pago mensalmente, transferindo a responsabilidade para a seguradora em caso de falta de pagamento.
No universo de quem busca dividir moradia, como estudantes e profissionais que chegam a uma cidade grande em busca de oportunidades, a garantia caução costuma ser a preferida – especialmente nas contratações feitas por meio do WebQuarto.
Aliás, vale a leitura do material sobre aluguel de quartos e imóveis, caso queira aprofundar esse tema.
Para que serve o depósito caução?
Conto sempre um caso de um amigo proprietário: certa vez, ao final do aluguel de um quarto em sua casa, encontrou móveis danificados, paredes rabiscadas e um pequeno débito de luz. Foi o depósito caução que cobriu essas despesas, devolvendo ao inquilino apenas parte do valor depositado, de forma transparente e documentada.
O depósito serve especificamente como proteção para o locador, estando limitado a danos materiais, inadimplência de aluguel ou contas não pagas que estejam previstas em contrato.
Como deve ser feito o depósito? Em qual conta?
Essa talvez seja uma das dúvidas mais recorrentes em fóruns e grupos de discussão – até por razões de segurança e clareza. A Lei do Inquilinato determina, explicitamente, que o valor da caução em dinheiro precisa ser depositado em caderneta de poupança em nome do inquilino e do locador, juntos, o famoso “conta conjunta”. Assim, ambos têm segurança e transparência sobre movimentações.
Os rendimentos da poupança, normalmente modestos, deverão ser devolvidos junto com o capital principal ao final do vínculo. Defendo sempre a formalização desse processo por escrito e com entregas de comprovantes.
Quando o valor da caução pode ser retido?
Nem todo mundo conhece os detalhes dessa etapa final. O proprietário tem direito de deduzir da caução:
- Aluguéis ou contas pendentes (água, luz, condomínio, gás) que competem ao período de vigência do contrato.
- Danos estruturais ou aos bens do imóvel, se comprovados e documentados.
- Custos com limpeza especial, se acordados em contrato.
Mas atenção: nenhum valor pode ser retido sem justificativa documentada ou por questões que já faziam parte do imóvel antes do início do contrato. Sempre recomendo fazer vistorias de entrada e saída detalhadas, de preferência com fotos ou vídeos, porque “depois que o contrato acaba”, pode-se esquecer do que realmente estava quebrado ou não.
Incidentes menores, como um pequeno furo de prego ou sujeira simples, raramente justificam descontos elevados. Já um vidro trincado, buracos grandes em paredes, móveis inutilizáveis ou contas de alto valor em aberto, podem sim ser descontados – sempre documentando tudo.
Devolução: direitos e deveres de inquilinos e locadores
Nesse tema, costumo ser muito direto: ao término do contrato de aluguel, o locador precisa devolver ao inquilino o valor originalmente depositado, acrescido da correção da poupança, caso não haja nenhum motivo justo para abatimento.
A legislação não impõe prazo exato para devolução, mas a orientação majoritária dos tribunais, que costumo usar como base, é de um período “razoável”, muitas vezes entendido como dez a trinta dias corridos após a entrega das chaves e restituição do imóvel.
Se houver danos ou débitos, o proprietário deve informar, detalhadamente, os valores retidos, apresentar orçamentos ou recibos – e devolver o saldo remanescente.
Transparência evita conflitos desnecessários no fim do contrato.
Como especificar a caução no contrato de locação?
Já presenciei muitos acordos “de boca” que terminaram em frustração. Por isso, oriento sempre:
- Descrever em detalhes o valor, forma de depósito e condição de devolução da caução.
- Destacar os critérios que justificam descontos (danos, inadimplência, contas em aberto).
- Registrar vistorias de entrada e saída, anexando laudos, fotos ou vídeos sempre que possível.
Clareza nas cláusulas contratuais poupa desgastes e até processos judiciais desnecessários.
Destaco, inclusive, que o WebQuarto disponibiliza modelos de contratos e ferramentas para facilitar a comunicação e a condução desses processos. Isso garante mais tranquilidade e menos espaço para dúvidas entre as partes envolvidas, seja em uma república, kitnet, apê ou casa compartilhada.
Exemplo prático de caução em uma locação
Vou ilustrar com um caso que acompanhei: Marina, recém-chegada a São Paulo para estudar, encontrou um quarto pelo WebQuarto. O valor do aluguel era R$ 800, e o proprietário pediu caução de R$ 2.400 (referente a três meses, conforme a lei). Marina assinou o contrato, fez o depósito e recebeu o recibo.
Após um ano, ao se mudar, Marina avisou o locador, permitiu a vistoria e, como não havia problemas estruturais ou contas em aberto, teve o valor depositado devolvido com correção em poupança – sem complicações ou prejuízo de nenhuma das partes.
Dúvidas frequentes: atualização de valores, retenção, prazos
É comum as pessoas me perguntarem: “E se o aluguel aumentar, a caução acompanha?”, ou “O proprietário pode segurar o valor indefinidamente?”.
- O valor da caução não precisa ser atualizado em caso de reajuste do aluguel durante o contrato. O montante inicial permanece, salvo nova negociação entre as partes.
- Já a devolução, como falei antes, não tem prazo fixo em lei, mas o bom senso e decisões da justiça indicam brevidade no ressarcimento depois da vistoria final.
Se houver contestação sobre descontos aplicados, recomendo buscar orientação jurídica, ou até uma tentativa de acordo antes de partir para medidas legais mais drásticas. Conversa e documentação geralmente bastam, acredite.
Aliás, para quem busca aprofundar temas de segurança e direitos em locações, vale a pena conferir o conteúdo em nossa categoria de segurança.
Alternativas à caução tradicional
Apesar de ser a modalidade mais direta, existem situações onde ela não é possível ou aconselhável para uma das partes. Nesses casos:
- Negociação direta para isenção de garantia, especialmente em locações de curta duração.
- Possibilidade de fiador (comprovação de renda e posse de imóvel em nome do fiador).
- Seguro fiança, que transferem o risco para uma empresa seguradora.
Em quartos compartilhados, repúblicas e pensionatos, vejo que a preferência é mesmo o depósito, pois oferece praticidade e não exige avaliação de terceiros, reduzindo burocracias.
Para quem quer entender mais sobre como funciona a divisão de despesas e moradia, recomendo também a leitura de temas sobre moradia compartilhada e economia na locação.
Cada acordo é único, mas ter informações claras é sempre o melhor caminho.
Clareza no contrato: como evitar problemas futuros?
Eu mesmo já vi muitos conflitos surgirem pela falta de previsão clara no contrato sobre a caução. Seja qual for o valor, a forma, ou as condições para devolução e desconto, contratualize absolutamente tudo. Use modelos prontos, personalize conforme sua realidade e guarde todos os documentos.
E para quem gosta de se aprofundar em exemplos reais, recomendo um caso curioso narrado em um de nossos posts sobre experiências em locações compartilhadas.
Conclusão
A caução de aluguel, apesar de simples em essência, demanda atenção a detalhes. Se bem aplicada, ela protege direitos, reduz riscos e mantém relações cordiais e transparentes. Na minha opinião, é a garantia que mais respeita o equilíbrio entre locador e inquilino, principalmente em locações urbanas, de curta ou média duração.
Se você pretende anunciar seu quarto, procurar um novo espaço ou deseja negociar com mais confiança, recomendo conhecer melhor o sistema do WebQuarto. Nossa plataforma torna a busca, negociação e fechamento de contrato muito mais segura e descomplicada para todos os lados.
Não deixe sua dúvida sobre caução virar um problema: prefira sempre negociar com clareza, formalidade e ferramentas adequadas. Faça sua busca ou anúncio de forma gratuita, rápida e protegida. Te convido a experimentar o WebQuarto e tornar sua experiência ainda mais tranquila!
Perguntas frequentes sobre caução de aluguel
O que é caução de aluguel?
Caução de aluguel é uma garantia exigida pelo proprietário para cobrir inadimplência, danos ao imóvel ou despesas em aberto, geralmente depositada pelo inquilino no início do contrato.Ela pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis, conforme prevê a Lei do Inquilinato.
Como funciona a garantia caução?
A garantia é firmada no contrato. Se for em dinheiro, deve ser depositada em conta conjunta poupança entre locador e locatário, limitada a três vezes o valor do aluguel, conforme determinado pela Lei do Inquilinato. Caso não haja problemas ao final da locação, o valor é devolvido com atualização.
Caução vale a pena para o inquilino?
Para o inquilino, a vantagem maior é não depender de fiador ou arcar com o custo mensal de seguro-fiança.Ao término do contrato, o valor, corrigido pela poupança, é devolvido, desde que tudo esteja correto. É fundamental, no entanto, guardar comprovantes e checar todos os detalhes em contrato.
Qual valor da caução de aluguel?
O valor máximo permitido é de até três meses de aluguel. Por exemplo: se a locação for R$ 1.000, a garantia pode chegar até R$ 3.000. Valores superiores são considerados ilegais, e o inquilino pode solicitar correção em caso de cobrança além desse limite.
Como devolver a caução ao final do contrato?
Ao término da locação, após vistoria e quitação de eventuais débitos, o proprietário devolve ao locatário o valor depositado, com acréscimo dos rendimentos da poupança.A formalização dessa devolução é feita por transferência bancária ou saque conjunto, conforme especificado em contrato e comprovado por recibo.
